さ行

「査定」

仲介会社が、売却依頼を受けた不動産の価格を簡易評価することを査定といいます。おおむね3か月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

売主に価格をアドバイスするときには根拠を示すことが宅建業法で義務づけられており、その根拠として不動産流通近代化センターの「価格査定マニュアル」などが使われています。 周辺の類似事例と該当物件を比較して、その時の相場を加味して決めます。不動産鑑定士による正式な鑑定評価とは違います。

「更地」

建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地をいいます。

また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている土地をいいます。抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になります。

「時効」

ある事実状態が一定の期間継続したことを理由として、一定の法的効果を認めることをいいます。

「借地（借地権）」

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利をいいます。借地権の契約期間は最低20年以上。

借地人さんが更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上となります。

旧法においては、地主さんが契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみとなります。

「借地借家法」

借地や借家の権利関係、契約に関して定めた法律のこと。もともとは大正10（1921）年に借地法、借家法が独立した形で制定されました。いずれも借り手側の保護に重点が置かれていました。

この旧法では過度に借り手が守られ、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化しました。その為、平成3（1991）年に借地法・借家法が廃止され、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。

「住環境」

すまいの快適さなどに影響を及ぼす周囲の状況をいいます。

「住宅ローン」

住宅を購入・建設する資金として利用できるローン。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になります。
大別すると、民間融資と公的融資の2種類。

民間融資を扱う 金融機関は、銀行、信用金庫、労働金庫、信用組合、ノンバンク、モーゲージバンクなど。

公的融資は、財形住宅融 資と自治体融資のみ。その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もあります。

「譲渡許諾料」

土地や財産の権利などを譲渡することを許可する際に発生する料金をいいます。

例えば、借地人が地主さんから借りている土地を第三者に譲ろうとする際に、地主さんの許可を得る為、支払う料金をいいます。

「所有権」

土地や建物などを全面的に支配する物件。法令の制限内で、目的物を自由に使用・収益・処分できる権利。

「新法」

旧法（借地法・借家法）に代わって、新法（借地借家法）は平成4年8月1日から施行されています。 新法が適用されるのは、施行日以降に成立する借地・借家の契約だけです。

旧法で契約したものは、更新になっても新法適用に切り替えることは出来ません。 また、貸す側・借りる側双方の同意があったとしても、新法適用に切り替えることは出来ません。

「専属媒介」

依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できないことをいいます。以下の条件があるように、媒介契約の中でもっとも厳しい媒介契約です。

• ①自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。
• ②契約期間は3か月以内。
• ③依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。
• ④契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構に物件を登録する。
• ⑤1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。

「相続」

親子、親族関係のある人が亡くなって、その人の遺産を受け継ぐことを「相続」といいます。相続ではプラスの財産だけでなく、債権・債務（権利・義務）の一切を引き継ぐという点に注意したいです。

人が亡くなった時点で自動的に相続は開始してしまうので、相続人が特に意思表示をしないでも、遺産は承継されます。また、複数 の相続人がいる場合、相続は「共同相続」というかたちになり、遺産を分割するまでは全員で共有することになります。

「相続税」

亡くなった人の財産を相続したり、遺贈によって取得した人にかかる税金（国税）をいいます。相続税の計算方法は複雑ですので専門家にご相談されることをお薦めいたします。

「測量」

器具を用いて地表上の各点相互の位置関係や形状・面積などを測定し、図示すること。エヴァハウジングでは「底地や借地のことでお悩みの方は、まずは測量を！」と申し上げています。正式な測量ですと140万円程度かかります。

「底地（貸宅地）」

借地権がついた宅地の所有権をいいます。更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれています。

底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。また、相続税評価額も借地権割合を控除した価額になります。大都市圏の都心に近いほど評価は低くなります。